PRECIOS DE PROPIEDADES
En relación con los precios de las viviendas, terrenos o apartamentos, algunas veces hemos escuchado a las personas decir expresiones tales como “tan voraces que son con esos precios” o esta otra: “qué caras están, de plano que el narcotráfico es el culpable”, y así otras no tan generosas para con los desarrolladores de proyectos.
Pero la realidad es que los precios no los pone a capricho ni se los inventa el desarrollador. Los establece a partir de los análisis de la capacidad de pago de los mercados, específicamente de los segmentos hacia donde se dirigen o hacia qué personas se orientan los proyectos. Es justamente el mercado el que establece los valores de los bienes
El sistema de precios, permite además determinar la escasez o abundancia de los lotes o casas en relación con lo requerido por la sociedad; efectuar la comparación de lo que puede representar un recurso y el trabajo involucrado en la construcción de una lotificación o de una casa o un servicio frente a otro; orientar las actividades de producción de viviendas, si son pequeñas, medianas o grandes, determinando parcialmente a su vez la cantidad de unidades que es posible producir, así como cuáles son efectivamente deseados por la sociedad; informar sobre preferencias de los individuos en cuanto a si son lotes, casas o apartamentos los que desea, que se manifiestan por el libre juego de la oferta y la demanda.
En este juego de los precios de los bienes inmuebles también es válido proporcionar incentivos tanto a los productores como a los consumidores. El incentivo del productor es la ganancia que tendrá al final del proyecto y el incentivo del consumidor será la satisfacción a la necesidad de resolver un problema de vivienda.
De manera que el precio de venta se determinará por una parte en los costos de producción más la ganancia esperada, que es mediatizada por la concurrencia de otros productores en el mercado o sea la competencia mediante los precios ya existentes y por la otra con la demanda y las condiciones de producción que establece explícita o implícitamente el comprador o consumidor.
Veamos un caso: Un desarrollador quiere construir viviendas para vender. Lo primero que hace es determinar, de acuerdo con la ubicación del sitio, vecindario y condiciones socioeconómicas, a quién le dirigirá el producto terminado. Supongamos que el entorno es adecuado para profesionales con ingresos promedio mensuales de Q20 mil. De acuerdo con los porcentajes de distribución del presupuesto típico de una familia típica, no puede dedicar más del 30% de este ingreso para el rubro vivienda, por lo que la mensualidad a destinar será de Q6 mil. Con esta mensualidad puede optar a un préstamo bancario de Q612 mil 900, a una tasa del 10% mensual y un plazo de 20 años para pagarlo.
Si la garantía lo cubre, esta sería la máxima cantidad que un banco podría darle en función de su capacidad de pago.
De tal suerte, que el desarrollador deberá construir y promover viviendas, considerando la competencia, ofertas y otras condiciones puntuales del mercado, a un precio que oscile en este rango agregándole, si así lo considera, el valor del enganche.
El desarrollador entonces analizará si con ese precio de venta le alcanza para pagar los materiales de construcción, los costos de urbanización, la mano de obra, la publicidad, las comisiones de venta, los estudios, planos y proyecto, los costos financieros, los impuestos, etc., así como el precio de la tierra como materia prima.
Luego de considerar todos estos gastos, verá si le queda algo que podría considerar su ganancia. Si este último valor está dentro de sus márgenes de riesgo, empresarialidad, innovación, buen gusto y calidad con la que sabe hacer su oficio, entonces se lanzará o no al desafío que implica este tipo de proyectos.
Como podemos observar, los precios, entonces, no los pone ni se los inventa el empresario, sino que es el mercado el que los establece.
Saludos!!!!!
