ASPECTOS GENERALES EN EL CONTRATO DE COMPRA/VENTA DE INMUEBLES

Es el acuerdo de voluntades, por el cual una persona llamada vendedor transmite la propiedad de un bien inmueble y se obliga a entregarlo a cambio de un precio previamente pactado, ya sea en dinero o permutando otro inmueble a favor de otra parte denominado comprador, quien a su vez se compromete a recibirla.

Las partes involucradas, son dos personas, ya sean jurídicas o individuales de las cuales una será la vendedora y la otra la compradora del inmueble. Este contrato lo celebran las personas, ya sean jurídicas o individuales, que tengan acreditado a través de su documento correspondiente la titularidad o dicho de otra manera el instrumento o escritura pública que contiene el derecho de propiedad debidamente inscrito en el Registro General de la Propiedad y que las partes tengan la capacidad legal para celebrar el contrato correspondiente, además de estar en goce de sus derechos civiles.

Con respecto a quién corresponde el pago de dicho contrato, por lo general la parte compradora es la que tiene que pagar el costo del trámite, como los honorarios profesionales del notario que autorice la escritura pública que contenga el contrato correspondiente, impuestos que lo gravan y los gastos de inscripción en el Registro General de la Propiedad. 

Acerca de los distintos tipos de contrato de compraventa “No es que existan tipos de contrato de compraventa de inmuebles, sino lo que existe es otro tipo de instituciones de índole civil que tienen también como objetivo el traspaso del dominio pleno del inmueble, por ejemplo: la permuta, contrato de obra o empresa, cesión de derechos o créditos, donación y la compraventa mercantil”.

Este tipo de contrato se puede negociar, dependiendo de la forma de pago de su valor. Uno puede ser el pacto de reserva de dominio por el cual se traspasa el derecho de propiedad del inmueble a la parte compradora, pero con la limitante de que mientras no se termine de pagar el precio total no se puede gravar el inmueble o ejercer a plenitud el derecho de propiedad o vender porque el inmueble pertenece a tercera persona durante un período de tiempo.

Otro es la compra en proyectos habitacionales en la modalidad de FHA que significa que dentro de la escritura de compraventa va incluida la garantía hipotecaria del inmueble a través de cédulas hipotecarias.

Otra modalidad es a través de fideicomisos o de leasing inmobiliario en el cual se da la posesión del inmueble, pero no el dominio, y conforme a lo pactado en el contrato correspondiente el arrendatario del mismo a través del pago de una cuota extraordinaria al final del plazo del contrato ejerce su derecho de compra.

A continuación le sugerimos una serie de aspectos y recomendaciones que usted como comprador o vendedor de un inmueble o de propiedad, o intermediario, debe considerar antes, durante y después de la transacción. antes de llevar a cabo la compraventa de bien inmueble sin riesgos son importante los siguientes pasos:

• Tomar en cuenta que los documentos de identificación sean reales, tienen que ser verificados en RENAP y que coincidan las fotos y la firma con la del propietario.

• Hay que verificar en el Registro General de la Propiedad que la finca se encuentre a nombre de esta persona, que no tenga gravámenes, así como anotaciones preventiva y/o hipotecas; asimismo, verificar las inscripciones de derechos reales, como servidumbres de paso entre otras (esto es para determinar los servicios).

• Del archivo del Registro General de la Propiedad, obtener copia de los documentos tanto de la primera inscripción de derechos reales, para determinar la medida registral del bien inmueble, así como la de Propiedad para que coincida con los datos, firmas y medidas del propietario.

• En base a las medidas del terreno en la primera inscripción, se determina si realmente el bien inmueble coincide físicamente con estas medidas.

• Determinar en la Dirección de catastro y avalúos de bienes inmuebles -DICABI- el valor real del bien inmueble para efectuar la compraventa en relación a ese valor y pagar el impuesto al que está afecto.

• Determinar en el IUSI de la Municipalidad dónde se encuentra el bien inmueble, para efectos de pago de impuestos, dirección, ubicación y medidas.

• Determinar el IUSI y DICABI, que se encuentre inscrita a nombre del propietario para efectos de Avisos de Compraventa. Esta es a grandes rasgos la investigación previa que deberá de realizarse para que el comprador no se vea estafado por el vendedor, indica Bran.