Las principales causas de la depreciación son las siguientes:
- Caída en desuso o depreciación económica.
- Perdida de utilidad o depreciación funcional.
- Deterioro o depreciación física.
CAÍDA EN DESUSO ECONÓMICO
Se produce por causas tales como:
- cambios en la vecindad
- cambios de un uso bueno a otro inferior
- disminución o aumento rápido de la población
- cambio de habitantes de una clase social mas alta a otra mas baja
- cambios en el uso de los inmuebles que puedan ser discordantes, incongruentes, ilegales y hasta inmorales.
- Exagerada subdivisión de los inmuebles por modificación del tipo de edificios en la barriada,
- legislación que modifique el uso del suelo, permitiendo la aparición de edificios indeseables fuera de armonía con los existentes,
- reglamentaciones que afecten a los inmuebles.
La caída en desuso económico ataca una colonia entera, y se manifiesta mas en los elementos relacionados con el inmueble que en el mismo inmueble.
CAÍDA EN DESUSO FUNCIONAL
Corresponde casi exclusivamente a la construcción existente y esta relacionada con el proyecto arquitectónico como:
- La distribución
- Los estilos arquitectónicos cuando tienen gruesos muros innecesarios
- Alturas exageradas
- Decoraciones de mal gusto
- Instalaciones anticuadas,
- Pórticos y patios inútiles
- Falta de garajes
- Baños insuficientes
- Mala utilización de los materiales
- Falta de closets
- Ventanas muy pequeñas para el ambiente
- Elevadores viejos
- Sistemas de calefacción gastados
- Falta de aire acondicionado en ciertos tipo de edificios
- y toda clase de instalaciones o construcciones deficientes.
Caen también en desuso los edificios que son demasiado buenos o demasiado corrientes para la zona, la caída en desuso también se produce por los cambios que se hacen al envejecer la zona.
MÉTODOS DE ESTIMAR LA DEPRECIACIÓN
Se utilizan dos:
a) el método de la linea recta y
b) el fondo menguante de amortización.
En la linea recta se estima la vida total de un edificio y se considera un porcentaje anual de depreciación.
Por el método del fondo menguante de amortización se asigna al edificio un remanente de vida útil, y la carga anual futura por concepto de depreciación se considera equivalente a la cantidad de dinero necesaria para formar un fondo de amortización a intereses compuesto, que permita recuperar el importe original del costo del edificio al vencerse el plazo señalado para su vida económica.
La depreciación se produce en una forma mas rápida de lo que se piensa, debido a los factores de la caída en desuso, Aunque un edificio bien conservado puede durar mas de 100 años, puede quedar anticuado o pasado de moda después de uno 20 o 25 años de su construcción.
Generalmente, se ha aplicado una depreciación del 2 al 3% anual, pero puede ser mayor.
la depreciación se ha aplicado generalmente sobre el valor de las construcciones, pero se ha observado que también debido al tipo de construcciones que hay en un determinado terreno se debería depreciar también el terreno.
En el caso de una zona céntrica en una ciudad, donde predominan las casas de un piso, y empieza la demanda por edificios comerciales o de departamentos de mas de un piso, se produce un aumento en el valor del terreno, y en la obsolescencia de las construcciones. Si la zona decae, los edificios se volverán obsoletos, y se devaluara el valor de los terrenos. Cuando existe una tendencia en una zona a que suban los precios, subirá el valor del terreno y cuando haya una tendencia a bajar, bajara el terreno.
Se da el caso de que algunos edificios quedan obsoletos el mismo día en que fueron terminados y valen entonces menos dinero del que invirtió en sus construcciones. Esto pasa en construcciones mal planeadas o mal ejecutadas y en casas habitación que están hechas a capricho del propietario o mal planeadas.
