¿Por qué es importante valuar los inmuebles en tiempos de crisis?

Debido a la situación económica que se vive en el mundo derivado de la pandemia, varias personas se preguntan si es buen momento para valuar sus inmuebles en este tiempo de crisis; ante esto, Chris Maugeri, Senior Managing Director de Valuation & Advisory Services de CBRE en Latam, mencionó que sí es factible realizar esta apreciación porque se tendrá un conocimiento de las dificultades en los bienes raíces, y con esto realizar una estrategia para el futuro, además de que se puede buscar una asesoría con expertos para saber cómo mitigar los impactos en los siguientes años.  

Por su parte, los bancos identifican cómo ha cambiado los valores de las propiedades, lo cual les ayudará a determinar dónde se han movido sus LTVs (Loan-to-values); del mismo modo, sirve para medir los riesgos en momentos donde el valor de los activos está bajando. 

Cabe destacar que como todo ciclo económico que comienza, los ingresos serán marginales en un principio, lo que tendrá como efecto valores de inmuebles bajos; en la medida en que se ajuste su operación el valor incrementará, como ocurrió en la contracción económica de 2008-2009, explicó Arnoldo Ramírez, vicepresidente de Valuation & Advisory Services de CBRE México. 

Derivado de lo anterior, el vicepresidente mencionó en comunicado que la nueva tendencia en la valuación será basado en su potencial, lo que determina la viabilidad de cada proyecto para un nuevo uso. Por lo que los estudios sobre Mayor y Mejor Uso, y Factibilidad tienen una gran relevancia ya que buscan aprovechar lo más que se pueda el potencial y rendimiento de un terreno o inmueble. 

Carlos Ceja, especialista de Valuation & Advisory Services de CBRE México indicó que los estudios que se realizan en esa unidad de servicio indican si el proyecto es factible o no, si cumplen con normas contables, bancarias y financieras tanto nacionales como internacionales, que son utilizadas para diversas actividades y propósitos. 

“Desde el estudio de mercado se define el proyecto inmobiliario y la zona en donde se instalará, adquisición de predio, definición y dimensión del proyecto a desarrollar, financiamiento y captación de capital para su construcción, desinversión del activo y su traslado de dominio, hasta la aportación a un fideicomiso y reportes financieros anuales para empresas privadas y públicas”.

La valuación debe ser precisa y confiable para que se tenga un éxito en la inversión en estos momentos, por lo que en AVALGT “se aporta una visión amplia del entorno inmobiliario, se cuantifican factores externos e internos que influyen en cada proyecto para su puesta en marcha y ofrecer la consultoría necesaria para ayudar a sus clientes”. 

“La situación que estamos viviendo ha impactado todos los mercados de bienes raíces en el mundo en una manera similar y hay mucho que podemos aprender de los otros países en Asia y Europa que van más avanzados en la curva y están reabriendo sus mercados”.

Pablo Alcántara
Arquitecto - Valuador Inmobiliario
Contacto: 41668663

Definición del VALOR

A continuación voy a mencionar algunas definiciones que contribuirán a la mejor comprensión y aplicación del proceso valuatorio, Algunas de las definiciones son convencionalmente parte del proceso de valuación, mientras que otras han sido tomadas del Catastro y del marco jurídico guatemalteco.

Existen varias definiciones, pero el día de hoy estaré compartiendo la definición del VALOR...

Valor unitario ajustado: Es el valor que resulta de someter el valor unitario base de mercado a los factores de modificación, identificados como frente, fondo, fondo de lotes interiores, forma, sobre y bajo nivel, de extensión, de esquina y topografía.

Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante de la investigación del valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda, compraventa y opinión, que simula un ideal con la ponderación aprobada.

Valor comercial: o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de dinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un periodo determinado de tiempo, entre parte independientes que obran por su propia voluntad y están razonablemente bien informadas.

Valor de tasación: Es el valor fijado a un bien según criterio de un perito valuador.

Valuador: Técnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los conocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud, reconocimiento y la autorización para dictaminar y emitir opinión sobre el valor de las cosas.

Valor real: Esta definido por la apreciación que una persona, natural o jurídica, hace de un bien, tomando en cuenta el valor de adquisición, las mejoras efectuadas y la posibilidad de obtener una ganancia.  Su estimación constituye en realidad un esfuerzo especial y se logra en forma aproximada.

Valor Base: Es el resultado del estudio de Zonas Homogéneas físicas y económicas, que la municipalidad agrupara en la "Tabla de valores Base por metro cuadrado de la Tierra en Área Urbana", así como los valores resultantes del estudio de la "tipificacion de la Construcción", que sera aplicado directamente al área del terreno y al área de la construcción dentro de la valuación puntual, para fines eminentemente FISCALES.

Valor ajustado: Se obtiene en función de las características particulares del bien inmueble que definen una situación apreciable de plusvalía o de minusvalía manifestada en factores de modificación sobre valor base, tanto para el terreno como para la construcción.

Que es una Obsolescencia en una propiedad......

OBSOLESCENCIA EXTRINSECA: 

Pérdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en el sector se dan usos que no correspondan como: Instalaciones de fábricas, aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de ferrocarril, invasiones humanas, alto grado de índice de violencia, olores desagradables, sonidos molestos, basureros, etc. 

OBSOLESCENCIA INTRINSECA:

Pérdida del valor causado por factores distintos al deterioro físico como por ejemplo: un mal diseño, ubicación de la vivienda en un sector que no le corresponde debido al costo de construcción, mala distribución de ambientes, pérdida de valor en la zona.

Licencias de construccion

Es la autorización municipal para la realización de una obra , entendiendo como tal cualquier demolición, derribo, movimiento de tierras (excavaciones, cortes o rellenos), pavimentación, trazo de construcción, zanjeo, cimentación, construcción, edificación, reconstrucción, fundición, ampliación, modificación, reforma, remodelación, construcción de cisterna, así como cualesquiera actividades, conexas o complementarias a las anteriores incluyendo cualquier otro tipo de intervención física en el inmueble que altere las características funcionales, ambientales, estructurales o de seguridad del inmueble mismo o de su entorno, abarcando también las obras de urbanización con sus respectivos servicios y la instalación o ubicación de estructuras destinadas a usos del suelo primarios de servicio de publicidad o promoción, pero excluyendo aquellas transformaciones que puedan considerarse como modificaciones ligeras.

• Licencia de obra de demolición
• Licencia de obra de movimientos de tierra y excavación
• Licencia de obra de urbanización
• Licencia de obra de construcción menor
• Licencia de construcción mayor
• Licencia de obra de estructura

Los SIETE ERRORES comunes al intentar vender una casa

El vendedor debe ver la vivienda desde una óptica objetiva, sin dejarse llevar por las emociones.

Las casas ya no se venden tan fácilmente como antes pero, aunque el mercado no viva su mejor momento, esta tarea no es en absoluto imposible. Además, hay vendedores que se empeñan en complicar la operación todavía más. Los errores al tratar de vender una casa son ahora más visibles, dado que durante la época del 'boom' las operaciones se cerraban en un abrir y cerrar de ojos. "Un error en la comercialización puede alargar y en muchos casos impedir que la venta llegue a buen término", 

En estos momentos en los que la oferta es más abundante que nunca, el comprador es más exigente filtrando, por lo que habrá que prestar especial atención a los detalles que convierten la propiedad en algo único. Antes de enumerar estos pasos en falso es importante plantearse unos objetivos en cuanto al precio mínimo por el que vender y al tiempo en el que lo queremos conseguir. "si se define el plazo se puede diseñar una estrategia". Con el conocimiento y el asesoramiento adecuado, la venta de una casa tendrá más posibilidades de éxito.

1. Poner un precio por encima del mercado

Parece obvio, pero muchos siguen teniendo un apego hacia la vivienda que les impide ver la realidad. Cristina Blanco, responsable de Marketing y Comunicación de Look & Find, desaconseja "poner el precio del inmueble sin realizar una adecuada valoración previa", añadiendo que "los inmuebles comercializados sin un informe de valoración salen al mercado con un precio de oferta entre un 20% y un 35% superior al de los valorados por un profesional". No caminar en la línea de los precios de cierre de inmuebles similares en la zona es hacer un favor al vecino. Para Rivas, el origen de todos los problemas es, precisamente, "la incapacidad para ver la propiedad de una forma objetiva", lo que impide establecer un precio adecuado.

2. Publicar online un anuncio sin fotos

También parece lógico, pero la cantidad de inmuebles publicados en los portales inmobiliarios sin imágenes todavía es alta. Para Duque, "la primera impresión es la que cuenta y, casi siempre, la primera impresión es el anuncio en Internet". El potencial comprador pasa de largo por estas fichas sin leer la descripción, incluso piensa que el anunciante tiene algo que ocultar. Igualmente, si se cuelgan fotos, que tengan resolución suficiente y que muestren espacios con luz y lo más despejados posible.  "Es fundamental realizar un buen reportaje fotográfico que resalte los puntos fuertes del inmueble y sea lo más descriptivo y completo posible", asegura Blanco.

3. No querer negociar

Rechazar ofertas por sistema demuestra que el vendedor no está preparado. "Cuando un interesado presenta una oferta, algunos no suelen tomársela muy en serio pensando que vendrán otras mejores que a veces no llegan, y desperdician una posibilidad de vender", dice Rivas, añadiendo que "a veces acaban vendiendo por un precio muy inferior a la primera oferta recibida". Hay que ser competitivo, pero también hay fijar un margen límite sobre el cual no bajar más. Un chollo para el comprador no es sinónimo de pérdida para el vendedor. Otra posibilidad, como apunta Duque, "es hacer una subasta privada en el inmueble".

4. No acudir a un profesional

Aunque un particular se sienta capaz de hacer este trámite en solitario, aceptar los servicios de una inmobiliaria es una decisión sensata porque "estamos hablando de agencias que disponen de cartera de compradores", comenta Duque. No hay que olvidarse de que se trata de una operación comercial muy relevante, por lo que es mejor "ponerse en manos de un profesional inmobiliario que gestione la compraventa y aporte toda la seguridad jurídica a esta transacción", afirma Blanco. La visión de un profesional siempre se desliga de cuestiones sentimentales que interfieren en la operación. "No pretendamos vender emociones, sensaciones o gustos a quien lo único que ve son ladrillos, situación, estado de conservación, ubicación, precio y rentabilidad", concluye Rivas.

5. Enseñar la casa en mal estado

Cuando ejerces de anfitrión, tu casa no está de cualquier manera. Del mismo modo, si vas a recibir visitas de interesados, hay que hacer un esfuerzo. "Reparar pequeños desperfectos, una mano de pintura, limpieza y orden son fundamentales" para Rivas. Al despersonalizar los ambientes, será mucho más sencillo para los futuros propietarios imaginarse viviendo en esa casa, tal y como admite Blanco: "Hay que desligarse del factor emocional que genera enseñar un piso propio y mostrarlo de forma más aséptica". Tanto si el particular es el encargado de guiar a las visitas como si esta tarea se encomienda a un agente, hay que "tener la casa siempre preparada como si la persona que la va a visitar fuese la que la va a comprar", confirma Duque.

6. Ocultar información

Al final, todo se sabe. La sinceridad es importante en una transacción de este tipo. Si hay una avería que no se ha podido solucionar, lo mejor es reconocerlo para evitar reclamaciones tras la firma. Por otro lado, si un interesado pregunta por los gastos estimados de la comunidad, no hay que tirar a la baja u omitir derramas. Tener a mano los recibos que demuestran que se está al corriente es una señal de confianza. Aunque en el Registro las cargas salen a la luz, poner a disposición del comprador los justificantes de pago de impuestos como el IBI se tienen en cuenta positivamente. La figura del profesional vuelve a ponerse de relieve, ya que este "informa correctamente sin ocultar datos que un comprador debe saber. Esa falta de información pone en peligro la venta", admite Rivas.

7. No filtrar a los compradores

Del mismo modo que la demanda filtra la oferta, el vendedor debe prestar atención a las solicitudes y hacer gala de una paciencia infinita. "Desde el momento en el que se pone una propiedad a la venta, se tendrán que soportar llamadas a todas horas, visitas en horario intempestivo y plantones por parte de futuros compradores", comenta Rivas. Hay supuestos compradores que, sin dar tiempo a exponer las características del piso, plantean una contraoferta agresiva. También hay simples curiosos que no tienen intención clara de comprar. Hay que identificarlos para no perder tiempo. Es esencial preguntar a las visitas interesadas acerca de la financiación para saber si son solventes y no hacer la reserva demasiado pronto. Todas estas verificaciones las hace una agencia por el particular.

IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES PASO A PASO!!

IMPUESTO ÚNICO SOBRE INMUEBLES PASO A PASO!!

TARIFA DEL IUSI

El IUSI utiliza un tipo impositivo distinto de acuerdo al valor del inmueble, entre mayor sea el valor del inmueble así también lo sera el porcentaje a pagar, por eso decimos que el IUSI es un impuesto progresivo.

La ley del IUSI contempla los siguientes tipos impositivos:












CALCULO Y PAGO DEL IUSI
El impuesto es anual, sin embargo de acuerdo a lo preceptuado en el decreto No. 15-98, articulo 21 de la ley del IUSI, se puede calcular y pagar trimestralmente, para cada trimestre se establece el periodo de pago respectivo, de la siguinete manera:

El primer trimestre se paga en Abril.
El segundo trimestre se paga en Julio.
El tercer trimestre se paga en Octubre.
El cuarto trimestre se paga en Enero del año siguiente.

EJEMPLO:
Vamos a colocar un precio de una propiedad que tiene un precio de Q1,200,000.00, determinamos que la propiedad entra dentro del 9 por millar (se paga 9 quetzales por cada 1,000 quetzales)

Espero que te sirva!!
Saludos!!

Trazo de la zona 4 de la Ciudad de Guatemala

Al observar las calles de la zona 4 de la Ciudad de Guatemala, llama la atención que estas no se encuentran distribuidas en la tradicional cuadrícula del resto de las zonas, sino se encuentran en diagonal y sus cuadras son de un tamaño diferente, lo cual se debe a la historia de su construcción.

Historia y diseño del trazo

La zona 4 de la Ciudad de Guatemala antes era conocida solamente como Cantón Exposición, este fue creado por medio de un decreto realizado durante el Gobierno del presidente Lisandro Barillas, el propósito de la existencia de este cantón era recordar el triunfo alcanzado en la Exposición Universal de París en 1889.

El diseño como tal, de esta área de la ciudad, se trazó durante el Gobierno de José María Reyna Barrios quien por sus políticas impulsó la economía del país, promovió el crecimiento poblacional y la ampliación de la trama urbana de la ciudad creando nuevos trazos urbanos llamados cantones.

Desde un inicio, las características que definían la apariencia de la zona 4 fueron:

• El diseño a 45 grados de sus calles inspirado en el trabajo del urbanista francés Georges Eugène Haussmann, y su remodelación del trazo de París.
• Distribución de manzanas con 4 lotes cada una y orientadas a los 4 puntos cardinales.
• Una vía principal que divide el cantón en dos, siendo esta la 7a. avenida.
• Jardines y lugares públicos.

El trazo y la construcción del Cantón Exposición estuvo a cargo del Director General del Cuerpo de Ingenieros del Ejército, Claudio Urrutia, quien era considerado uno de los ingenieros más competentes de toda Centroamérica.

Datos curiosos

• En un inicio, la zona 4 contaba solamente con 40 casas.

• Cuando fue construido, el Cantón Exposición tenía en una de sus calles un monumento conmemorativo a la llegada del ferrocarril, este era más conocido como “El Ángel” o monumento de la fama, el cual estaba formado por un estanque de piedra labrada con grandes bloques de granito gris. Sin embargo, este monumento se destruyó con los terremotos de 1917 y 1918.

• La plaza en donde se encontraba el monumento de “El Ángel” es la actualidad la Plaza de la República.

Referencias

• Hernández, S. (2010). Revitalización urbana del sector noroeste de la zona 4. Tesis de grado. Universidad de San Carlos de Guatemala. Recuperado el 16 de mayo del 2017, de https://goo.gl/VLvGc9
• Artiga, Telma. (2017). 4 grados norte. Cantón Exposición y su estilo urbanístico francés. Recuperado el 16 de mayo del 2017, de https://goo.gl/SHm9XK
• PUEDES VER LA NOTICIA PUBLICA EN: 
• https://aprende.guatemala.com/cultura-guatemalteca/general/trazo-zona-4-ciudad-guatemala/

TRAMITE DE UNA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DENTRO DE LA CIUDAD DE GUATEMALA.

Con la implementación del Plan de Ordenamiento Territorial POT los requisitos para adquirir la LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN dentro de la Ciudad se han vuelto un poco tediosos en la hora de reunir con todos los requisitos, antes de ingresarlos a la VENTANILLA ÚNICA, a continuación enumero el proceso para facilitar dichos requisitos.

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SOLVENCIA MUNICIPAL.

Recomiendo que para todo inicio de licencia vallamos primero a la ventanilla de SOLVENCIAS, ubicada en el escritorio No. 8 de ATENCIÓN AL CLIENTE, llevar la siguiente información:

.- Dirección exacta de la propiedad (la encuentra en un recibo del IUSI "llevarlo si es posible")
.- Numero de Finca, Folio y Libro (la encuentra en las escrituras de la propiedad)

El ASESOR le comunicara si la propiedad tiene deuda en CATASTRO (IUSI) ó EMPAGUA (pago de agua municipal), para que le extiendan un recibo de pago deberá de cancelar Q10.00 en las cajas de la municipalidad (BANRURAL) o en las MINI-MUNIS ubicadas en los distintos puntos de la ciudad, esto es solamente para obtener dicho recibo.

TIEMPO ESTIMADO: 
.- Pedir numero para pasar a la ventanilla No. 8 = 30 minutos.
.- Estar con el asesor y debatir la deuda = 20 minutos.
.- Realizar la cola en BANRURAL para pagar los Q10.00 para la solvencia = 35 minutos.

si no realizar el pago de lo adeudado agregar lo siguiente:

.- Al día siguiente regresar a la municipalidad para llevar el recibo de cancelado de lo adeudado
y nuevamente pedir numero para pasar a la ventanilla No. 8. = 30 minutos.

.- Si todo esta bien, le extienden la contraseña de solvencia = 20 minutos.


TOTAL TIEMPO = 
135 minutos dentro de la municipalidad 
+ los días que pasen para solventar o juntar el dinero para pagar la deuda 
+ 5 días hábiles para que entreguen solvencia.

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REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Luego tramitar una CERTIFICACIÓN COMPLETA DE DEL HISTORIAL DE LA FINCA, nuevamente se recomienda llevar un recibo del IUSI para colocar la dirección exacta de la propiedad.

TIEMPO ESTIMADO:
.- Comprar una SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE INSCRIPCIONES (Formulario RGP C1 Gestión 2012-2016) en ventanilla, ahí le extienden un recibo. = 15 minutos.

.- Pasar a ventanilla del banco (INTERIOR) donde pagara un aproximado de Q50.00, donde le dirán que puede pasar a traer dicha certificación dentro de un plazo de 5 días hábiles. = 30 minutos.

TOTAL TIEMPO = 
40 Minutos dentro de registro 
+ 5 días hábiles para entrega de documento.

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MINISTERIO DE AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES

Requisitos a presentar en Expediente del instrumento ambiental de actividades de Mínimo Impacto -AMI-

- Formulario para Actividades de Mínimo Impacto.

- Declaración Jurada, firmada por el por un NOTARIO (Ver machote de declaración jurada proporcionada por el ministerio de ambiente.)

- Fotocopia de DPI

- Plano de Localización

- Plano de Ubicación

- Plano de Arquitectónico con cotas.

- Fotocopia de Certificado de Registro de la Propiedad.

Para la recepción del expediente deberá presentarse en la ventanilla Agil del MARN en la forma siguiente:

.- El expediente deberá foliarse o enumerarse de adelante hacia atrás, en la esquina superior derecha de lado anverso de las hojas. (SIN TACHONES, BORRONES O TESTADOS).

.- Deberá guardarse en sobre manilla.

.- Fotocopia de toda la papelería dentro de otro sobre manilla (incluyendo planos)

.- Se debe cancelar Q50.00 al momento de ingresar (NO APLICA LICENCIA AMBIENTAL Q100.00)

Horario:

.- RECEPCIÓN DE EXPEDIENTE: 9:00 a 12:00 pm

.- ENTREGA DE RESOLUCIÓN: 3:00 a 4:30 pm

.- (traer fotocopia de DPI)

En caso de que el proponente designe a otra persona para que recoja la resolución en el MARN, deberá delegar a la persona a través de una CARTA PODER simple indicando su autorización y presentarla en la Ventanilla para que se le entregue la Resolución Ambiental respectiva.

TOTAL TIEMPO = 
30 Minutos dentro de la ventanilla de medio ambiente.
+ 2 a 3 dias para recolectar los requisitos + acta notarial.
+ 30 minutos para ingresar a medio ambiente de nuevo. 
+ 5 días hábiles para entrega de certificacion.

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C.- LLENAR FORMULARIO DE SOLICITUDES MUNICIPALES (F02)

En esta etapa de nuestro proceso, llenamos el formulario que obtuvimos por medio del asesor que nos atendió en ventanilla única, a continuación enumero la información necesaria "MINIMA" para llenar dicho formulario:

1 - DIRECCIÓN DEL INMUEBLE 

Esta en el recibo del IUSI.

2-  INFORMACIÓN Y ÁREA DE REGISTRO 

Esta en nuestra certificación que nos entrego el registro de la propiedad.

3- DATOS DEL SOLICITANTE.

Si el solicitante es el propietario adjuntar:

.- Fotocopia de DPI, 

.- Boleto de ornato del año

.- Numero de teléfono de casa, móvil, oficina y fax.

.- Correo Electrónico del propietario.

Si el propietario tiene representante legal adjuntar:

.- Fotocopia del DPI

.- Boleto de ornato del año

.- Fotocopia del Nombramiento del representante legal

.- Numero de teléfono de casa, móvil, oficina y fax.
.- Correo Electrónico del propietario.

Todos estos datos son muy personales, pero los exige la municipalidad ya que ellos "COMENTAN" que es por seguridad de los propietarios, porque a la hora de ingresar expediente, la municipalidad llama a cada uno de los involucrados, y si no contestan no dan luz verde al ingreso del expediente. 
(a mi opinión es burocracia)

4- RESPONSABILIDADES LEGALES

Responsable de LA PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO.

.- Nombre del profesional.

.- Profesión: 

.- Colegiado No.:

.- Nit No.:

.- Dirección de notificaciones:

.- Numero de DPI:

.- Numero de teléfonos de domicilio, móvil, oficina y fax.

.- Correo electrónico:

Responsable de CALCULO ESTRUCTURAL.
.- Nombre del profesional.
.- Profesión: 
.- Colegiado No.:
.- Nit No.:
.- Dirección de notificaciones:
.- Numero de DPI:
.- Numero de teléfonos de domicilio, móvil, oficina y fax.
.- Correo electrónico:

Responsable de CALCULO Y DISEÑO DE INSTALACIONES HIDRÁULICAS.
.- Nombre del profesional.
.- Profesión: 
.- Colegiado No.:
.- Nit No.:
.- Dirección de notificaciones:
.- Numero de DPI:
.- Numero de teléfonos de domicilio, móvil, oficina y fax.
.- Correo electrónico:

Responsable de EJECUCIÓN DE LA OBRA.
.- Nombre del profesional.
.- Profesión: 
.- Colegiado No.:
.- Nit No.:
.- Dirección de notificaciones:
.- Numero de DPI:
.- Numero de teléfonos de domicilio, móvil, oficina y fax.
.- Correo electrónico:

Todos estos datos los exige la municipalidad, después de llenar los datos adjuntar estos que menciono a continuación (Fotocopias por cada PROFESIONAL A CARGO.)

.- Fotocopia de DPI.
.- Boleto de ornato vigente.
.- Certificación de Colegiado Activo EN ORIGINAL por cada profesional involucrado en el proyecto.

5- FIRMA DEL FORMULARIO

Dentro del formulario F02 tiene que firmar cada uno de los profesionales, sellarlos y timbrarlos, de lo contrario no aceptaran dicho formulario, ademas el propietario y representante legal tiene que firmar en el renglón No. 18 la DECLARACIÓN JURADA y el renglón No. 19 AUTORIZACIÓN PARA AUTORIZACIÓN TRAMITADOR  para realizar el tramite si lleva el proceso, a este ultimo también adjuntar fotocopia de DPI, boleto de ornato.

TOTAL TIEMPO = Un tiempo aproximado no podríamos cuantificar ya que son varias personas involucradas en este proceso, debido a que todos tienen que firmar dicho documento en original y los respectivos JUEGOS DE PLANOS (cada juego consiste un aproximado de 15 planos si fuese una casa sencilla) tiempo aproximado  = 1 SEMANA MÍNIMO

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FASE FINAL INGRESO DE EXPEDIENTE

Una vez teniendo toda la información mencionada anteriormente lo ordenamos de esta forma:

DOCUMENTOS GENERALES:

.- Formulario F02

.- Solvencia Municipal del Inmueble.

.- Certificación del Registro General de la Propiedad que contenga el Historial completo de la finca, emitida en los últimos 3 MESES.

.- DPI del propietario o Representante Legal.

.- Boleto de Ornato Vigente del propietario y Representante Legal.

.- Memoria descriptiva DCT.

.- Memoria descriptiva técnica y de calculo EMPAGUA.

.- Fotocopia del Nombramiento del representante legal

.- Constancia de Colegiado Activos Vigente del Ingeniero o Arquitecto responsable en formulario y planos.

.- Boleto de Ornato vigente del Ingeniero o Arquitecto Responsable.

.- DPI del Tramitador.

.- Duplicado del Recibo de Pago por factibilidad de Agua Potable (hoja verde).

PLANOS OBLIGATORIOS PARA EL INGRESO DE CUALQUIER TIPO DE SOLICITUD.

.- Plano de Localización

.- Plano de Ubicación.

.- Plano Amueblado de Conjunto.

.- Plano Amueblado de todos los Niveles del Proyecto.

.- Plano Acotado.

.- Plano de Elevaciones y Secciones (longitudinales y Transversales).

.- Plano del Plan Maestro del Proyecto.

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TOTAL DE TIEMPO: 5 SEMANAS MÍNIMAS desde la primera visita a la ventanilla unica, conseguir todos los requisitos + tramites + información de las personas involucradas.

Ademas no contamos con el tiempo en que se tarda un proyecto, estudios de mercadeo para el proyecto, si es factible o no, el diseño del proyecto, el desarrollo del proyecto (arquitectura, estructura, instalaciones hidrosanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones especiales, topografía), la ejecución del proyecto y por ultimo cuando se comercialice el proyecto (se venda).

Espero que les ayuda en resolver las dudas!!!
Saludos!! y por favor compartan este blog.!!!

¿Por qué crear una marca ciudad?

Las ciudades del tercer milenio han dejado de diferenciarse en infraestructura para hacerlo en valores. No se trata de que las infraestructuras no sean importantes, sino de que se las da por supuestas.

Y una ciudad con marca logra materializar los intangibles y competir por captar iniciativas que colaboren con la creación de riqueza y brinden mejores oportunidades a los ciudadanos.

En el mundo de los negocios, hoy ya no se discute que las empresas necesitan enriquecer los activos intangibles (es decir, aquellos recursos no físicos que aportan valor a la compañía) tales como el valor de la marca, el capital humano, el capital cultural, etc.

Está claro (y más claro aún ahora, después del caso Botnia/Gualeguaychú) que las empresas, además de ganar dinero, necesitan contar con el apoyo y el reconocimiento de la sociedad. No sólo los gobiernos viven bajo el escrutinio diario y la evaluación implacable de la opinión pública.

Ningún país o ciudad podrá sobrevivir si no crea y desarrolla una marca que respalde su identidad.

En España, único país donde son decenas las ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Sevilla, etc. etc.) que han creado asociaciones especiales dedicadas exclusivamente al marketing de sus territorios. Es el caso de la Asociación Bilbao Metropolitano 30 que, según explicaron sus expertos, considera el marketing de ciudades como “una estrategia que permite el desarrollo de los atributos de una ciudad en forma positiva, permitiendo definir sus ventajas comparativas con el resto de ciudades similares.” 

Pero es cierto que hablar de marca para una ciudad es más complicado que hacerlo para un producto, un servicio o una empresa; involucra a un número de “accionistas” mucho mayor: habitantes, políticos, empresarios, artistas, turistas, periodistas, potenciales inversores externos y funcionarios de la administración pública.

Si la base del éxito de una ciudad es su posicionamiento único y diferencial, la dificultad aparece porque la mayoría de las ciudades no se identifican con un único valor sino con muchos, algunos de los cuales, además, son compartidos por diversas ciudades.

Por ejemplo: Edimburgo y Toronto comparten la imaginación. La marca ‘Edinburgh, Inspiring Capital’ (Edimburgo, Capital inspiradora), creada el año último, pretende transmitir “la estimulación de los sentidos y la imaginación, el fomento de la invención y la creatividad.”

Lo hace desde la comunicación, desde los Festivales y desde Harry Potter, claro.

La marca ‘Toronto unlimited’, creada en el mismo momento, basó su slogan en ‘City of Imagination’ (La ciudad de la imaginación). Pretende posicionar a Toronto como una ciudad con posibilidades sin límites en todos los aspectos y que, además, fomenta la imaginación.

 Otro de los problemas graves para posicionar las ciudades es cierto pánico -muy generalizado, valga decirlo, en nuestro país- a asumir el compromiso de que “quiero ser esto”; la determinación, la voluntad de “ser algo” es la clave para construir una marca.

Y es necesaria la autoestima para lograr lo que uno se propone.

Y la autoestima, por lo general, falla. No sólo en las personas sino también en las ciudades y en los países.

La marca ‘I amsterdam’ (Yo soy Amsterdam) -creada en 2004- transmite que el mayor valor de Amsterdam está en su gente: sus ciudadanos, sus trabajadores, sus estudiantes o sus visitantes. La gente de Amsterdam es Amsterdam. La marca transmite tanto la diversidad de personas que en ella conviven, como el orgullo, la confianza, la elección y el apoyo de los propios ciudadanos.

Video: Toni Puig

El motivo que mueve a la creación de marcas ciudad se fundamenta, por lo general, en el fomento de las ciudades como destino turístico, centro de negocios y lugar de residencia.

La marca Hong Kong, por ejemplo, tuvo como objetivo promocionar la posición única de la ciudad más cosmopolita de Asia.

La representación gráfica se basa en un poderoso y enérgico dragón. Complementando su identidad visual, aparece el slogan ‘Asia’s World City’, que redescubre el rol de Hong Kong como centro internacional de negocios, arte y cultura.

Un buen trabajo de marketing y de comunicación puede inspirar a intendentes y ciudadanos para obtener grandes logros y transformaciones. En la medida en la que entiendan que construir una marca ciudad no es solamente recrear una identidad visual. Es una forma de encarar la gestión municipal. Es la creación de eventos en línea al posicionamiento deseado (las Olimpíadas -Barcelona, Beijing-; las  Exposiciones internacionales -Sevilla, Shanghai 2010, Zaragoza 2008-;  es la construcción de símbolos arquitectónicos; son los planes de revitalización urbana como Museo Guggenheim, Metro, Aeropuerto, Palacio de Congresos en Bilbao); es la mejora de un entorno medioambiental más saludable.

Todo eso y mucho más.

Por Doris Capurro

Socióloga y publicitaria

Jardines en espacios pequeños

El suelo del Jardín:

Basta visitar un centro especializado en jardinería y construcción para ver cual es el problema de escoger un pavimento u otro material para el suelo exterior: la oferta es enorme.  en si, esto no es necesariamente malo, pero puede resultar abrumador y dificultar una decisión que seguramente representara el mayor gasto del presupuesto total.  en el diseño ya estará determinada la extensión de las zonas pavimentadas.  habrá pensado que materiales puede usar, sobre todo si ha ido colgando en el tablón de corcho fotografías y notas con ideas, antes de optar por pavimento, madera, gravilla y otra superficie dura, no descarte el césped o una superficie plantada como elemento principal de la composición.

Césped

se dice que en un espacio reducido el césped no resulta practico porque se deteriora rápidamente debido a las pisadas, los animales domésticos y los juegos.  sien embargo, muchas veces no hay tanto desgaste y la influencia del color verde puede sentar de maravilla a un entorno que, si el, resultaría poco acogedor.  si hay buena luz ambientar y la sombra no es excesiva, la hierba puede añadir un toque campestre al patio mas urbano.  

en un jardín pequeño, la forma del césped debe ser sencilla: las curvas y los ángulos no son fáciles de mantener.  si el césped esta junto a una superficie mas alta, como un parterre o unos escalones, instale casi a ras de suelo un borde de ladrillos o losas de pavimento; la hierba debe brotar de un poco mas arriba que la superficie dura para que la maquina cortadora pueda pasar por encima.  se pueden combinar semillas de distintas especies para diversas situaciones, como para los lugares mas sombreados o en los que el desgaste es mayor.  

Otras plantas para el suelo

Aparte de la hierba, existen mas opciones para recubrir el suelo que pueden ser atractivas en ciertas áreas.  muchas plantas tapizantes forman una alfombra viva elegante y relativamente duradera.  Los mantos de tomillo convierten un patio muy soleado en un festival de color y fragancia, tanto si se cultiva en un arriate como si prolifera entre las junturas de las losas del pavimento.  En un lugar sombreado, la muy versatil Alchemilla mollis es imprescindible para colonizar rincones y zonas continuas, al igual que Helxine (o Soleirolia) y mi favorita, Acaena.  Estas dos ultimas especies, de origen neozelandes, abrazan el terreno con sus hojas y unos frutos de color bronce.  Si las mira de cerca, contemplara un milagro de la naturaleza: sus formas delicadas pero, al mismo tiempo, muy resistentes las hacen útiles en muchas situaciones.